Управление домом проданной квартиры

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры. Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду. Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

Содержание

– Я недавно выставила свою однушку на сдачу и мне, помимо прочих, стали поступать предложения от различных компаний и сервисов, которые предлагали взять мою квартиру в доверительное управление. Что это такое и с чем это едят? Послушать, так это выгодное дело. Но хотелось бы объективного взгляда.

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир. Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами. Сам клиент только получает прибыль.

Отвечает руководитель отдела новостроек «Юринфо недвижимость» Сергей Исаков:

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Открытый конкурс

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

  1. Все решения по управлению домом принимаются коллективно и утверждаются протоколом общего собрания.
  2. Можно самостоятельно выбирать подрядчиков для разных работ — решение о выборе подрядчика остается за членами кооператива. Неважно, будет оно принято на общем собрании или подрядчика определит правление, ведь в правление все равно входят члены ЖСК.
  3. По решению собственников общее имущество дома можно сдать в аренду, а вырученные деньги пустить на его благоустройство.
  4. Правление ЖСК само решает, какие работы по содержанию и ремонту дома и в каком объеме надо выполнить.
  5. Если правление ЖСК работает плохо, его можно переизбрать.
  6. Можно накопить деньги на капремонт на специальном счете дома и сделать ремонт раньше установленного региональной программой срока, а также самостоятельно выбрать подрядчика и контролировать ход работ.

Плюсы и минусы ЖСК

УК полностью берет на себя управление МКД и делает это на профессиональной основе. Собственникам жилья надо только оплачивать стоимость услуг управляющей компании и участвовать в ежегодных собраниях — обо всем остальном позаботится УК.

Чем ЖСК отличается от управляющей компании

Даже если в договоре ничего не написано про уступку членства в ЖСК, по закону гражданские права и обязанности могут возникать из действий, которые их порождают. То есть переход прав на квартиру подразумевает автоматический переход прав на пай, который был выплачен предыдущим собственником. В этом случае сумма, которую покупатель платит продавцу, покрывает стоимость квартиры и пая.

За день я осмотрела шесть квартир с разными планировками и на разных этажах. Все они были примерно в одинаковом состоянии. ЖК продавал жилье с отделкой комфорт-класса: обои под покраску, ламинат на полу, напольная плитка в кухне, ванной и туалете, есть люстры и межкомнатные двери. В квартиру можно заезжать сразу, нужна только мебель.

Дарья Башкарева

После регистрации на торговой площадке у меня появился личный кабинет с лицевым счетом. На этот счет нужно перечислить аванс: обеспечительный платеж. По условиям торгов аванс составляет 2% от начальной стоимости квартиры.

Готовлю электронную подпись

Многие разбираются с процедурой торгов самостоятельно. Я впервые покупала квартиру через торги и ничего не знала об аукционах. Поэтому решила подстраховаться и обратилась к риелтору от застройщика. Риелтор заказал подпись и зарегистрировал ее на торговой площадке.

Здравствуйте, Ольга. Нужна Ваша помощь в составлении предварительного договора купли-продажи имущества с условием о задатке. Продавец сбросил свой вариант текста договора, а мне нужно грамотно добавить нужные пункты. Прошу Вас помочь это сделать. И сколько будет стоить Ваша услуга? Спасибо.

Здравствуйте, Ольга!
Я продал жилье с разрешения органов опеке с сыном в равных долях по 1/2.
Хотим улучшить жилье с добавлением средств материнского капитала. Вопрос: В каких долях я должен прописывать детей (два сына) и нас (меня и супругу) в новом жилье.

Это интересно:  Расчет пени 330 гк рф калькулятор

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

Добрый день, Ольга!
Пожалуйста, скажите, как идет оплата услуг риэлтора в такой ситуации. У меня две сделки: продажа одной квартиры (риэлтор покупателя нашел, в стоимость договора включена стоимость услуг риэлтора 160000 руб. Одновременно я хочу купить другую квартиру, добавив собственные средства и маткапитал дочери на внуков, выделив доли мне, дочери и внукам. По покупке квартиры моя оплата риэлтору тоже предлагается 160000 тоже включается в стоимость договора? или не так? С той стороны сделки тоже есть риэлтор у продавца и соответственно он тоже оплачивает услуги. И обязательно ли разрывать мои сделки по продаже и покупке? Это риски для меня?

Вы нашли ответ на свой вопрос?
Да, отличная информация.
31.84%
Еще нет, поищу.
58.74%
Да, но без консультации со специалистом не обойтись.
9.42%
Проголосовало: 223

Доход риэлтора зависит от количества сделок, которые прошли через него. Чем дороже продаваемая квартира, тем большая сумма уходит на оплату услуг агента по недвижимости. Даже новички в мире купли-продажи квартир способны зарабатывать до миллиона в год. Поэтому многие собственники решают продать квартиру самостоятельно и сэкономить на этом приличную сумму денег. Так ли это легко, как кажется? Расскажем о том, как продать недвижимость: от А до Я.

Стоит ли самостоятельно продавать недвижимость

После предварительной подготовки пора выставлять жилплощадь на продажу. Не поленитесь сделать качественные фотографии. Возможно, придется обратиться к профессиональному фотографу. От первого впечатления зависит спрос на недвижимость. Темные фотографии, сделанные на камеру телефона, мало кого заинтересуют.

Документы для продажи

В описании укажите достоинства квартиры, особенности планировки, состояние ремонта. Расскажите о том, что окружает многоквартирный дом, какие объекты инфраструктуры находятся в шаговой доступности. Объявление размещайте на всех сайтах, где продается недвижимость. Хороший результат дают посты в социальных сетях. Попросите друзей и родственников сделать репост на своих страницах в вк и инстаграм.

  • В этом году общим собранием собственников дома была выбрана управляющая компания. Я выборах не участвовал, поэтому договор с этой УК подписывать не буду и платить за их работу тоже ничего не намерен.
  • В нашем доме большинство люди работающие, лично участвовать в общем собрании сложно. А поручать принимать решения другим людям не хочется. Есть ли выход?
  • Из управляющей компании мне принесли подписывать договор управления, где сказано, что перечень услуг включен в приложение, а самого приложения не принесли. Что мне делать?
  • Жильцы нашего дома сами убирают лестничные площадки и пролеты. Если мы платим за благоустройство, почему эту работу не делает управляющая компания? Кто должен убирать лестничные площадки и пролеты? С какой регулярностью? Как это оплачивается?
  • Снежная зима показала, что на тротуарах не всегда своевременно убирался снег. Кто отвечает за то, чтобы тротуары своевременно очищались от снега? С какой регулярностью должны убираться тротуары от снега?
  • Во дворах и около домов сплошные колдобины. Во двор иногда невозможно въехать – так разбита дорога. Кто обязан ремонтировать тротуары и внутридомовые проезды? С какой регулярностью? За чей счет финансируются такие работы?
  • У нас на придомовой территории стоят деревья прогнившие, со сломанными ветками, с ветками, которые могут упасть. Кто отвечает за состояние деревьев на придомовой территории? Кто должен опиливать деревья и удалять засохшие? Что нужно сделать, чтобы приехали и привели деревья в порядок? Кто за это платит и из каких средств?
  • Во дворе хотелось бы, чтобы проводилось озеленение, формировались клумбы, завозилась земля. Входит ли в стоимость благоустройства устройство клумб, газонов, посев газонной травы?
  • У нас одна детская площадка на несколько домов. Непонятно, чья она, сколько мы за нее платим. Кто должен содержать детские площадки в исправном и красивом состоянии?
  • Ливнёвые, канализационные и другие колодцы на придомовой территории. Кто отвечает за них на придомовых территориях?
  • Сосед отгородил для своего автомобиля парковочное место перед домом. Насколько правомерны его действия?
  • У нас во дворе автомобили паркуются, где попало – под окнами, на газонах и т.д. Кто отвечает за организацию парковок? Кто должен это инициировать и кто за это платит?
  • Знакомые посоветовали для снижения оплаты всему дому отказаться от ряда услуг, например, по вывозу мусора.
  • Кто должен оплачивать капитальный ремонт общего имущества, если квартира, в которой я проживаю, является муниципальной?
  • Муж потерял работу. Не хватает средств, чтобы регулярно платить за квартиру в полном объеме. Накапливаются долги. Под субсидии мы не попадаем. Посоветуйте, что можно сделать, пока ситуация выровняется?
  • Меня не устраивает, как работает управляющая компания. Качество ужасное. Пока не будут работать нормально, ни копейки платить не буду.
  • Я нигде не работаю, нет желания встать на учет в центр занятости, доходов нет, наложить взыскание ваши судебные приставы не смогут.
  • В связи с обстоятельствами не могу сейчас полностью и регулярно платить за жилищно-коммунальные услуги. Понимаю, что долг копится, дело может дойти до суда, с ужасом думаю о том, что придут приставы и наложат арест на имущество, но пока ничего сделать не могу.
  • Хочу оформить субсидию на содержание жилья, но нужно представить справку об отсутствии задолженности по квартплате, а денег нет. Получается замкнутый круг.
  • Я живу в этой квартире с самого рождения – больше 20 лет. Мои родители получили ее от завода, отстояв в очереди 15 лет. Мы всегда аккуратно вносили квартирную плату. Наконец мы приватизировали квартиру. За предшествующие годы дом пришел в ужасное состояние. Не было ни одного капитального ремонта. Сейчас наш дом обслуживает частная управляющая компания. Выясняется, что капитальный ремонт собственники должны сделать за собственный счет. Что делать?
  • Управляющая компания, которая обслуживает соседний дом, выставляет платежи почти в два раза меньше, чем многие другие. Может, перейти к ним на обслуживание?
  • Получил повестку дня предстоящего общего собрания. Там есть вопрос об использовании общего имущества. Разве его как-то можно использовать?
  • Я не очень понимаю, зачем вообще нужна управляющая организация?
  • Раньше жили без всяких счетчиков. Теперь нам навязывают установку счетчиков. Зачем оно мне это надо?
  • Интересно, как-то можно установить, сколько тепла теряется в нашем доме, кроме того, что мы реально потребляем, из-за не утепленных стен квартир, за счет распахнутых дверей подъездов и т.д.?
  • Скоро придется использовать только энергосберегающие лампы. Если они и дальше будут такими же дорогими, зачем мне, как пенсионеру, такая экономия?
  • Выбор управляющей организации – ответственное дело. Могут ли собственники до этого где-то узнать подробности о работе Управляющей организации, перечне оказываемых услуг, какие-то другие общие сведения?
    1. Что такое управление многоквартирным домом?
    2. Что такое способ управления многоквартирным домом?
    3. Кто является собственником помещений в многоквартирном доме?
    4. Почему собственники обязаны выбрать способ управления?
    5. Зачем собственникам нужно собираться на общее собрание?
    6. Как часто можно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
    7. Могут ли наниматели, проживающие в доме по договорам социального найма, участвовать в общем собрании?
    8. Что такое «Управляющая организация»?
    9. Может ли управляющая организация по собственной инициативе провести общее собрание собственников?
    10. Обязательно ли заключать договор управления между управляющей организацией и каждым собственником?
    11. Обязана ли управляющая организация отчитываться перед собственниками помещений о своей деятельности по управлению многоквартирным домом?
    12. Что ждать дальше и в течение какого времени от жилищной реформы?
    13. Какие основные нормативные акты следует изучить для понимания того, как должны управляться, обслуживаться и ремонтироваться многоквартирные дома, какими коммунальными услугами они должны обеспечиваться и в каком порядке?

    Список вопросов

  • Кто несет обязательства по оплате жилого помещения и коммунальных услуг?
    Обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг установлена статьей 153 Жилищного кодекса РФ, где сказано, что плату за жилое помещение и коммунальные услуги, причем своевременно и в полном объеме, обязаны вносить:
    -наниматели жилого помещения по договору социального найма;
    -арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;
    -наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;
    -члены жилищных кооперативов с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
    -собственники жилых помещений.
    Наниматели и арендаторы жилых помещений обязаны вносить плату с момента заключения соответствующих договоров, у собственников жилых помещений обязанность по внесению платы возникает, соответственно, с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
  • Какая ответственность предусмотрена Жилищным кодексом за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения?
    Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки (ч.14 ст.155 ЖК РФ).В случае наличия у собственника жилого помещения задолженности она будет взыскана в судебном порядке. Помимо задолженности будет взыскана госпошлина.Возьмем условный пример, когда относительно небольшая задолженность в 3 тысячи рублей возникла в июне 2008 года. Исходя из того, что расчетный период 1 месяц, она должна была быть погашена до 25 июля 2008 года. После этой даты начинается начисление пени. К 1 октября 2010 года просрочка составляет 797 дней. Сумма пени за этот период составит более 600 рублей. При обращении в суд в данном случае госпошлина составит 400 руб.Если задолженность после решения суда не была погашена, и дело дошло до исполнительного производства, исполнительский сбор (в данном конкретном случае – минимальный) составит 500 руб.Суммируем. Общая сумма платежей составит порядка 4,5 тысяч рублей. То есть на 50% больше, чем сумма самой задолженности.Кроме того, в соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам» утвержденными в постановлении Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307 гражданам, не своевременно или не полностью оплатившим предоставленные коммунальные услуги, исполнитель имеет право приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг в случае наличия задолженности.
  • Несут ли ответственность по долгам за коммунальные услуги все проживающие в квартире, или же только собственник?
    Все дееспособные граждане — члены семьи собственника жилого помещения несут совместную (солидарную) с собственником ответственность по любым обязательствам, возникающим в результате пользования этим жилым помещением. Иные условия разделения ответственности должны быть оговорены письменным соглашением между ними.
  • Должны ли жильцы впускать представителя ресурсоснабжающей организации для контроля показаний счетчиков?
    Ресурсоснабжающая организация имеет право 1 раз в 6 месяцев в заранее согласованное с потребителем время проверить правильность снятия показаний индивидуальных приборов учета и распределителей, а также их исправность и целостность на них пломб.
  • Должны ли жильцы не приватизированных квартир оплачивать текущий и капитальный ремонт?
    Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя (ст.154 Жилищного кодекса РФ):
    -плату за наем жилого помещения;
    -плату за коммунальные услуги.
    -плату за обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома;
    -плату за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников);
    Плата за капитальный ремонт не взимается, поскольку капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственников жилищного фонда.
  • Если прописанные члены семьи не проживали по месту прописки и предоставляли справку с места, где проживают, о том, что оплачивают коммунальные услуги там, должны ли они оплачивать коммунальные услуги по месту прописки?
    В соответствии с п.11 ст.155 Жилищного кодекса РФ неиспользование помещений не является основанием для невнесения платы за него. При этом на отдельные виды услуг, за которые расчет производится исходя из нормативов потребления, производится перерасчет за период временного отсутствия граждан.То есть, если представлен документ, подтверждающий временное отсутствие, (см. вопрос 58), перерасчет производится в тех случаях, когда начисление платы за указанные коммунальные услуги производится не по показаниям счетчиков, а по нормативу потребления на одного проживающего (это могут холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение).Отопление помещение, которое, при отсутствии счетчика, оплачивается исходя из площади помещения, перерасчету по факту неиспользования помещения не подлежат.
  • Какие права имеет служба судебных приставов-исполнителей?
    Служба судебных приставов-исполнителей вправе:
    -Обратить взыскание на имущество должника, в том числе на денежные средства в банках и ценные бумаги.
    -Наложить арест на имущество должника и реализовать его с торгов. Задолженность удерживается из полученной от продажи суммы, остаток возвращается собственнику. Напоминаем, что судебные приставы имеют право входить в квартиры должников без их присутствия.-Принудительно выселить должника из жилого помещения.-Наложить взыскание на периодические выплаты, получаемые должником (заработная плата, пенсия, стипендия).-Запретить выезд за границу РФ (туристические компании в таких случаях деньги за неиспользованную путевку не возвращают). Об этом Вы узнаете на границе, когда будете стоять с чемоданами на паспортном контроле.

    Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу, чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ. Поэтому если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

    Определяем юридический статус квартиры

    При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

    Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

    Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвует продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

    По мнению Комитета, при непосредственном способе управления «в идеале требуется согласованность всех участников долевой собственности, что связано в первую очередь с возлагаемой на них повышенной ответственностью за содержание и ремонт общего имущества. В домах с большим количеством квартир такой согласованности между собственниками достаточно сложно достичь, в связи с чем, непосредственный способ управления в домах с большим количеством квартир является неэффективным».

    Кто-то хочет больше квартир в домах под непосредственным управлением

    В пояснительной записке авторы проекта указывали в качестве преимущества, что «управленческие решения принимаются оперативно и с учетом всех пожеланий жильцов, в связи с чем отсутствует риск хищения и приписок средств, направляемых на оплату содержания многоквартирного дома».

    Квартиры или помещения

    Любопытно, что в законе указаны «квартиры», а не «помещения», что вызывает на практике споры – можно ли непосредственное управление в доме, где меньше 30 квартир, но больше 30 помещений (с учётом, например, нежилых).

    Если договориться не получается, то вам придется обратиться в суд, который разрешит спор. Если суд определит, что выделить вашу долю невозможно (например, имущество нельзя будет использовать по назначению или станет неудобно использовать), то вы получите право на денежную компенсацию от других совладельцев, а ваша доля перейдет к ним. Но такое возможно только при вашем согласии на компенсацию — кроме случаев, когда вас могут обязать продать квартиру.

    Как узнать, какая доля в собственности на квартиру мне принадлежит?

    И совместное, и долевое владение означают, что объект недвижимости находится в общей собственности. Ключевое отличие: при совместной собственности из недвижимости не выделяются конкретные доли. Классический пример: супруги, владеющие квартирой на общем основании (например, купившие ее совместными усилиями, находясь при этом в браке). Если размер долей не определен, то доли считаются равными.

    В каких ситуациях оформляется долевая собственность на недвижимость?

    Выкупить вашу долю собственники могут в течение 30 дней с момента, как получили уведомление. Молчание в данном случае также рассчитывается как отказ. Если они не выкупят вашу долю за это время и не дадут ответа, вы можете продавать свою долю кому захотите (по цене не ниже, чем указанная в уведомлении остальным собственникам – иначе потребуется повторное уведомление).

    Порой даже специалисту сложно разобраться в сложной схеме продажи. В длинной цепочке может участвовать недвижимость, поделенная на доли, коммунальное жилье или долевое. В этом случае лучше обратиться в агентство недвижимости, но не теряйте бдительности. Работайте с крупными компаниями, которые зарекомендовали себя и пережили финансовые кризисы.

    Выписка ЕГРН

    Тем, кто решился на самостоятельную продажу, придется приложить усилия. Чтобы дойти до сделки необходимо подготовить пакет документов, найти покупателя, провести множество показов жилья. Риски, связанные с подготовкой документов лягут на плечи покупателя. С другой стороны вы сэкономите немаленькую сумму, получите некоторые навыки, связанные с заключением сделок. Все возможно, стоит только тщательно подготовиться к процедуре.

    Оценка квартиры

    После подписания договора купли-продажи подписывается акт приема-передачи квартиры. Он означает, что у покупателя нет претензий к жилью, а продавец передает все, что указано в акте. К акту прикладывается справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

    Перспективы НУ МКД в России сегодня не внушают оптимизма. Домов, которые имеют 30 и менее квартир, становится все меньше из-за программ сноса старого жилья. А многоэтажная застройка, напротив, ведется во всех крупных городах. Потому развития такого способа управления МКД ожидать не стоит.

    При таком способе управления МКД вся ответственность за благополучие дома и закрепленных за ним территорий ложится на плечи инициативной группы или распределяется между всеми жильцами. Кто именно и в каких масштабах будет ответственен за управленческую деятельность, решается на общем собрании собственников (ОСС).

    Что это такое?

    ▪ Большая часть ростовских многоквартирных домов, формально обслуживаемых управляющими, на деле уже давно пребывает в непосредственном управлении. Жильцы годами исправно оплачивают содержание жилья, но в ответ ничего не получают. От безысходности многие начинают сами ремонтировать подъезды, трубы и кровли, мести и мыть лестничные марши. Но к таким собственникам возникает логический вопрос: зачем вы еще и платите за эти услуги?

  • Дарья У.
    Оцените автора
    Быстрое решение правовых вопросов