Почему оценка рыночной цены может не совпадать в разных компаниях

Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет. В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.

Ответ: Банк в любом случае в процессе сделки будет отталкиваться от стоимости квартиры, которая указана в отчете об оценке. Если она меньше, то выхода фактически два. Первый – разницу между оценкой и фактически запрашиваемой продавцом ценой доплатить из собственных сбережений. Второй – отказаться от недвижимости. Что касается указанного вами варианта в виде смены оценочной компании, то его, конечно, можно попробовать применить. Правда, положительный итог маловероятен. По двум взаимосвязанным причинам. Во-первых, оценку может производить только аккредитованная кредитной организацией компания. От сторонней банк не примет отчет. Во-вторых, у таких оценщиков практически идентичные стандарты оценки недвижимости. Поэтому на значительное отличие в итоговой цене надеяться не стоит. В любом случае для поиска наиболее актуального варианта решения вашего вопроса стоит обратиться к менеджеру банка, в котором вы планируете оформлять ипотечный кредит. Подобные ситуации возникают достаточно часто. То есть для специалистов они не новы. Соответственно, могут быть предусмотрены варианты выхода из ситуации, не перечащие внутренним регламентам кредитной организации.

Заказать услуги оценочной компании очень просто

Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем – банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.

Поэтому, чтобы не ввести пользователя Отчетом в заблуждение, Оценщик должен включить в Отчет информацию о надежности декларируемой оценки, позволяющую пользователю Отчетом адекватно оценивать свои риски, принимая решения, которые в той или иной степени зависят от оценки. Поэтому, чтобы быть корректным по отношению к пользователю Отчета, Оценщик, представляя Отчет, должен внятно и недвусмысленно заявить, что оценка является вероятностной (неопределенной) величиной, что она не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости. Об этом следует указать при изложении допущений и установлении области возможных применений оценки. С нашей точки зрения, замалчивание этого факта в Отчетах может ввести в заблуждение пользователя Отчетом. Кстати, о необходимости заявления Оценщиком в Отчете о том, что итоговая оценка содержит неопределенность, в явном виде указано в Руководстве 5 «Неопределенность оценки» из стандартов оценки, которые издает RICS, известных как «КРАСНАЯ КНИГА» [12, 13]. (Текст статьи и документа в русском переводе любезно предоставил мне Артеменков А. И)

Это интересно:  Можно Ли Возвратить Товар Надлежащего Качества Недоукомплектован

Когда можно утверждать, что оценка завышена/занижена?

Таким образом, в отличие от классической схемы измерений, в которой предполагается, что существует некоторая истинная величина (размер, вес и т. п.), которую в принципе можно определить на основе сравнения измеряемой величины с некоторым эталоном, при оценке рыночной стоимости такая возможность отсутствует даже в гипотетическом варианте. Поэтому к формальному перенесению базовых понятий из традиционной теории измерений на область оценочных процедур следует отнестись с осторожностью, и уж, по крайней мере, не следует использовать понятия: «погрешность оценки» или «погрешность метода оценки» в традиционном представлении этих понятий. Поэтому, соглашаясь с мнением авторов о необходимости введения некоторой меры, характеризующей качество оценки, мы не считаем целесообразным использовать погрешность в ее традиционном понимании, как меру отклонения от «истинной величины стоимости», в качестве меры точности оценки.

Что может утверждать Оценщик, представляя Заказчику Отчет об оценке?

В качестве меры неопределенности рекомендуется указывать интервал неопределенности, ассоциируемый с оценкой. Методы расчета интервалов неопределенности для разных подходов и технологий оценки должны быть стандартизованы.

Чтобы заниматься арбитражем, нужно иметь хорошую инфраструктуру — находиться как можно ближе к бирже для того, чтобы раньше всех реагировать на малейшие изменения цен. Но это обходится дорого: нужны быстрые каналы связи и серверы, физически размещенные в зданиях разных бирж или в окрестностях. Счет в арбитраже идет даже не на секунды, а на тысячные доли секунды.

Расскажите, как устроена ситуация, когда акции компании котируются на нескольких биржах? Разные пакеты акций торгуются на разных площадках или всегда есть биржа, на которой торгуются непосредственно акции, а на остальных — депозитарные расписки на эти акции? Цены между биржами кем-то синхронизируются? Например, акции TCS Group торгуются на Лондонской и Московской биржах — как связаны цены?

Как искать, на каких биржах торгуется бумага

Если воспользоваться сервисом Morningstar, то можно увидеть, на каких биржах идет торговля этими бумагами. Например, поиск по тикеру Apple показывает, что акции торгуются на многих биржах. Сокращенное название биржи указано до двоеточия, например:

Самый эффективный метод оценки — это метод переговоров. Мы понимаем минимальную, комфортную и максимальную для нас оценку проекта. Далее общаемся с проектом и соотносим эту оценку с ожиданиями основателей. Та цифра, на которой остановились, и есть реальная стоимость проекта сегодня.

По мнению ряда экономистов, в том числе Эдварда Мейсона и Роджера Харрисона, оценка компании всегда является неточной и субъективной и может рассматриваться как «произвольная», «неофициальная» и принятая «по договоренности сторон». Почему предприниматель и инвестор по-разному оценивают одну и ту же компанию? Как определить, сколько действительно стоит ваш бизнес?

Это интересно:  Как Оформить Земельный Участок Если Он Выходит За Границы

«Скрытая» цена: как определить реальную стоимость бизнеса

Основание оценки: сравнение с котирующими на бирже компаниями с аналогичной операционной и финансовой структурой. Оценка стоимости основывается на нескольких показателях: оборот, EBITDA, EBIT, годовой прирост. Во внимание принимаются сделки с похожими компаниями, которые были проданы стратегическим или финансовым инвесторам. Большое значение в этом методе играет соотношение рыночной цены акции компании и ее чистой прибыли в расчет на акцию. В оценке определяется потенциал развития компании или отрасли в целом, в итоге инвестор или предприниматель оценивает стратегическую стоимость компании.

ВАЖНО! Если стоимость неденежных средств, переданных в уплату за актив, оценить невозможно, справедливая оценка станет затруднительной, тогда придется их оценивать по текущей рыночной стоимости.

ВАЖНО! Определение справедливой стоимости не имеет связи с обязательной оценкой, предусмотренной законодательством и нормативными актами в определенных случаях, таких как, например, приватизация или неденежный взнос в уставной капитал. Процедуры справедливой оценки государство не регулирует.

Цель применения справедливой стоимости

  • оценивается конкретный объект;
  • учитываются категории этого объекта, важные для участников рынка (например, место, время сделки, состояние актива, кредитные риски должника для обязательства);
  • на справедливую оценку влияют возможные ограничения на продажу или покупку актива либо его применение.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.

Вы нашли ответ на свой вопрос?
Да, отличная информация.
30.6%
Еще нет, поищу.
59.05%
Да, но без консультации со специалистом не обойтись.
10.34%
Проголосовало: 232

Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.

В коммерческой сфере кадастровая стоимость также применяется, хотя это зависит от решения собственников, контрагентов и иных лиц. Например, можно использовать цену по кадастру для продажи или аренды жилых или нежилых объектов, если об этом договорятся стороны договора. На практике, соотношение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка или объекта всегда достаточно существенно. Поэтому в коммерческой деятельности применяется самый объективный и точный показатель – рыночная цена.

Как узнать разницу между рыночной и кадастровой стоимостью

Кадастровая стоимость – это показатель государственной оценки недвижимости, включенный в ЕГРН. Соотношение кадастровой и рыночной стоимости квартиры, нежилого помещения, участка или строения затрагивает интересы каждого собственника. Несоответствие этих показателей влечет завышение налогов, арендных платежей, некоторых госпошлин. Поменять показатель стоимость по кадастру и приравнять его к рыночным значениям можно, но для этого необходимо заказать оценку, пройти процедуру через Комиссию при Росреестре или суд.

Это интересно:  Налог При Продаже Недвижимости В 2020 Году В Собственности Менее 3 Лет За Сумму Менее 1000000 Рублей

Понятие кадастровой стоимости

  • оценочная процедура проводится по заказу региональных властей, о чем издается нормативный акт;
  • для оценки привлекаются специалисты бюджетного учреждения, которое наделено полномочиями от регионального органа власти;
  • проводят оценку не реже 1 раза в 5 лет, но и не чаще 1 раза в 3 года;
  • для Москвы и СПб предусмотрены специальные нормы по срокам проведения оценки – не чаще 1 раза в 2 года;
  • итоги работы бюджетного учреждения формируются в отчете, после чего он утверждается органов власти субъекта РФ.

Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.

Процесс проведения оценки для ипотеки

Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 5,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 5 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 5,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 5 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.

Как быть если оценщик занизил стоимость?

К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением в 99%, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.

  • планировки,
  • площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
  • технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
  • ремонта,
  • наличия мебели,
  • расположения (район и инфраструктура).

Что такое рыночная стоимость жилья?

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Различия и взаимосвязь

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

Дарья У.
Оцените автора
Быстрое решение правовых вопросов